Voorwoord

Deze scriptie is voor mij het sluitstuk van de vierjarige Commerciële Economie opleiding van de Hogeschool Leiden. Mijn grote dank wil ik graag uiten naar verschillende personen voor hun kritische ondersteuning, praktische begeleidingen en nuttige feedback.

De Adjunct-directeur Dhr. H Kralt wil ik bedanken voor de geboden mogelijkheid om mijn scriptie bij De Raad Vastgoed BV (hierna: De Raad Vastgoed) te schrijven. Tevens wil ik Mevr. K. Minnee, Coördinator Crown Business Centers (hierna: CBC's), bedanken voor het altijd openstaan voor vragen en het aanleveren van verschillende gegevens.

Daarnaast dank aan Dhr. B. Homans, afstudeerbegeleider, die mij door de lastige opstartfase heeft geloodst en tevens kritische doch nuttige feedback heeft gegeven. Uiteraard ook diegenen die vol enthousiasme en in alle openheid mij de gelegenheid hebben gegeven een kijkje te nemen in hun organisatie.

De periode waarin ik deze scriptie heb geschreven, was zo mogelijk de meest enerverende periode van de hele opleiding. Vanaf de start van mijn scriptie kwamen er verschillende zeer interessante en leerzame maar alleszins tijdrovende activiteiten om de hoek kijken. Zo is er in de tweede helft van 2008 een project gestart door De Raad Vastgoed, waar als doelstelling werd gesteld een 9 weken durend ijsbaanevenement te organiseren in de Oude Flora te Rijnsburg. Het tijdrovende en energieverslindende project is een zeer leerzame en enerverende ervaring geweest voor mij.

Ik kijk met plezier terug op deze afgelopen periode en hoop dan ook van harte dat het resultaat van mijn inspanningen u net zoveel stof tot nadenken mag geven als het mij gedaan heeft!

Samenvatting

De onderneming

De scriptie die voor u ligt is in opdracht van De Raad Vastgoed BV (hierna De Raad Vastgoed) opgesteld. De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De verhuur van kantoorruimte geschied veelal onder de naam Crown Business Centers (CBC's), CBC's bieden organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretariële diensten.

Doelstelling

De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de CBC's.

Het product

Uit het onderzoek blijkt dat de producten die de CBC's aanbieden gewild zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. De producten die in de Multi tenant gebouwen worden aangeboden sluiten in het meerderendeel aan bij de wensen van de huurders. Wel is het opmerkelijk te noemen dat de vergaderfaciliteiten, die zowel voor interne- als externegebruikers toegankelijk zijn, weinig worden gebruikt.

Succesfactoren

Succesfactoren waar het aan ontbreekt;

  • Geen bekendheid, zowel huur als vergaderruimten.
  • Onbekend waar de concurrent meebezig is.
  • Geen duidelijke visie en missie waar het personeel zich op kan richten.

Succesfactoren die wel aanwezig zijn;

  • Gunstige prijzen ten opzichte van concurrenten, zowel huur als vergaderruimten.
  • Kwalitatief hoogwaardige gebouwen en diensten.
  • Gespecialiseerde Bedrijfsonroerend goed makelaars.

Marketing strategie

Het speerpunt van de marketingstrategie is de bekendheid vergroten van de CBC's. Uit onderzoek blijkt dat CBC's niet of nauwelijks zijn te vinden via internet wat heden ten dage het belangrijkste hulpmiddel is bij het zoeken naar ruimte. Bekendheid vergroten klinkt als een eenvoudige conclusie, maar het tegendeel is waar, er moet worden gezorgd dat grote potentiële klanten weten Wie je bent, Wat je doet, en Waar je de dienst aanbied.

  • Het sturen van mailings naar grote potentiële klanten.
  • Adverteer in vakbladen.
  • Plaats de CBC's op de meest gebruikte websites. Zie: Afnemersanalyse

Risico's

De risico's die de implementatie van de uitkomsten van deze scriptie met zich meebrengen zijn nihil. Dit komt door het feit dat de investeringen die moeten worden gedaan relatief gering zijn. Tevens zullen er geen grote veranderingen worden doorgevoerd binnen het concept, dit omdat het concept van Crown Business Centers prima is.

Risico's die het vergroten van de vraag naar vergaderruimten met zich meebrengen zijn;

  • Huurders kunnen geen ruimte meer huren en voelen de voorrangsrol van huurder minder.
  • Gevoel van veiligheid binnen het CBC's wordt als minder ervaren wanneer er veel mensen van buiten de CBC's komen.
  • Een logisch gevolg van meerdere personen in een pand is dat er minder frequent persoonlijk contact is met bijvoorbeeld de receptie.

Financieringsbehoefte

Om een duidelijke financieringsbehoefte vast te stellen, zal er eerst gekeken moeten worden wat de CBC's precies willen uitstralen. Visie, missie, richting? Zijn zomaar termen waarvan niemand binnen de CBC's een duidelijk idee heeft hoe deze moeten worden ingevuld. Het is derhalve lastig om een financieel plaatje neer te leggen voor bijvoorbeeld promotiekosten.

De onderzoeker heeft er derhalve naar gestreefd om een opzet te maken voor de promotie, zoals staat beschreven in het hoofdstuk 'aanbevelingen'.

Qua financieringsbehoefte is het plan niet omvangrijk te noemen.

De kosten om de adviezen uit het plan op te volgen komt op ongeveer 2000 euro uit. Dit bedrag is gebaseerd op twee basis aspecten; personeelskosten en promotiekosten. En wordt toegelicht in het hoofdstuk 'aanbevelingen'.

Plaats de CBC's op de meest gebruikte websites binnen de verhuur markt. Zie; afnemersanalyse. Dit hoeft niet veel te kosten, plaatsing op de websites is gratis en wanneer men hier enige ervaring mee heeft weinig werk. Enkele uren werk.

De belangrijkste conclusies/behoeften van het onderzoek

  • Plaats op de meest opgevraagde websites over kantoorverhuur, de CBC's.
  • Zorg voor bekendheid bij potentiële klanten.
  • Ga na waar de concurrent meebezig is voor de toekomst.
  • Kosten voor implementatie zijn niet hoog.

Inleiding

Marktonderzoek naar behoeften Binnen

Crown Business Centers

Het onderzoek dat in deze scriptie wordt uiteengezet behelst een marktonderzoek. Dit marktonderzoek heeft betrekking op de faciliteiten van CBC's, waarvan De Raad Vastgoed eigenaar is. Uit het onderzoek zullen sterke en zwakke punten naar voren komen van de CBC's ten opzichte van concurrenten.

De Raad Vastgoed

De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten.

De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in de regio Bollenstreek en onderscheidt zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand.

Crown Business Centers

Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretariële diensten.

Doelstelling

De Raad Vastgoed wil nagaan op welke manier de CBC's die De Raad Vastgoed in eigendom heeft op dit moment in de markt staan en hoe deze kan worden verbeterd.

Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en/of kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de Crown Business Centers, ten opzichte van onze directe concurrenten.

Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald.

Probleemstelling

Er zullen aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de winst. Het doel is binnen één jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele stijging te zien van het operationeel resultaat binnen de Crown Business Centers.

Probleemformulering

Doelstelling

De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de De Raad Vastgoed

Probleemstelling

Welke aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten?

Het doel is binnen één jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele daling te zien van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten binnen de Crown Business Centers.

Onderzoeksvragen

  • Hoe ziet de huurmarkt van kantoorruimten er op dit moment uit?
  • Hoe ziet de huurmarkt van vergaderruimten er op dit moment uit?
  • Wat zijn de laatste trends en ontwikkelingen op de vergader- huurmarkt?
  • Welke toekomst perspectieven biedt de markt?
  • Welke verwachtingen zijn er bij de eindgebruikers?
  • Welke aanvullende diensten en faciliteiten bieden concurrenten aan?
  • Waar zijn prijsverschillen te vinden tussen concurrenten en de CBC's?
  • Welke marketingstrategie moet De Raad Vastgoed hanteren?
  • Financiële onderbouwing

Theoretisch kader

Inleiding

In het theoretisch kader van deze scriptie zullen uiteenlopende theoretische inzichten en visies op de probleemstelling worden weergegeven. Deze theoretische inzichten en visies zijn afkomstig van wetenschappelijk onderbouwde informatie. De doelstelling van deze scriptie zal in dit theoretisch kader dienst doen als lijdraad.

Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de CBC's, ten opzichte van onze directe concurrenten.

Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald.

Modellen

Concentratie van de markt

Om een degelijke concurrentieanalyse te maken, zal er moeten worden gekeken naar de concentratie van concurrerende bedrijven op de markt. Dit kan worden gedaan met behulp van de Herfindahl-index (soms ook Herfindahl-Hirschman-index) dit is een term uit de macro-economie, meer in het bijzonder het terrein van mededinging, en is een maat voor de concentratie (marktaandeel) in een bedrijfstak. Hij kan daarmee gebruikt worden voor de beantwoording van de vraag in welke mate er in een bedrijfstak sprake is van een (bijna-)monopolie, een oligopolie, of van een goed gespreid scala aan aanbieders1.

Definitie

De maximale score is 1, hetgeen bereikt wordt bij de situatie dat er slechts een aanbieder is die dus 100% van de markt bestrijkt. Bij een groot aantal aanbieders, met ongeveer gelijke marktaandelen, nadert deze index tot 0.

Indicatief kan gesteld worden dat een index van 0,10 (of 1000) duidt op een redelijke groot aantal aanbieders met redelijk gelijke marktmacht, maar dat bij 0,20 (of 2000) toch al van een behoorlijke concentratie sprake lijkt te zijn

Bij deze wijze van berekenen wordt dus zowel rekening gehouden met het aantal aanbieders in een bedrijfstak als met de verschillen in marktaandeel. [1]

Gebruik

Nadeel van deze methode is dat de marktaandelen van alle ondernemingen in de markt bekend moeten zijn. Uit het zogenaamde Cross-sectieonderzoek van Bain blijkt dat geconcentreerde bedrijfstakken een hogere winstgevendheid hebben.2

Het gebruik van dit model is niet aan te raden binnen de Crown Business Centers, daar de gegevens die nodig zijn niet of zeer moeilijk zijn te verkrijgen. Daarnaast zullen in dit segment veel verschillende kleine ondernemingen zijn die een stuk voor stuk marktaandeel bezitten en niet zullen prijs geven. [2]

De waardeketen en concurrentievoordeel

Value Chain (hierna: waardeketen) is een instrument voor het vinden van manieren om meer waarde te creëren voor de klant en is een analyse methode om concurrentie voordelen (en nadelen) van de organisatie te identificeren.

Waardeketen management is in 10 jaar enorm veranderd. Producten zijn diensten geworden, de wereld is een grote globale markt voor inkoop en verkoop en in ICT en telecommunicatie is 'the sky' nu echt the limit. Samenwerking met klanten, leveranciers en steeds professionelere logistiek dienstverleners is de norm.[3]

Voor Michael Porter draait het niet om vragen als:

  • Hoe groot is je bedrijf?
  • Hoe laag is je kostenniveau?
  • Of: hoe staat het met je productiviteit?

Allemaal heel interessant, maar centraal staat bij hem de kwestie:

  • Wat maakt jouw organisatie uniek, vanuit het perspectief van de klant?
  • Waarin ben jij anders en beter dan de anderen in jouw bedrijfstak?

Kritiek

Een eerste kritiekpunt dat vaak wordt genoemd luidt: de omgeving verandert veel te snel om te kiezen voor een lange termijn-strategie. Het ontwikkelen van een houdbaar concurrentievoordeel is tegenwoordig gewoon onmogelijk. Het enige dat bedrijven kunnen doen, is het ontwikkelen van een flexibele, lenige structuur en cultuur om zo goed mogelijk op tijdelijke kansen in te spelen. Telkens weer! In de boeken van Porter gaat het om organisaties, markten, bedrijfstakken, activiteiten enzovoort. Maar wie zoekt naar verhalen in Porters boeken over échte mensen van vlees en bloed, vindt hooguit een paar paragrafen.

Door de activiteiten uit te voeren op een manier die waarde toevoegt die door klanten op prijs wordt gesteld is er vaak een hogere vraagprijs te rechtvaardigen (differentiatie strategie).[4]

Onzekerheid over strategisch gedrag

Verruit de meeste bedrijven hebben geen strategie aldus Henk Volberda, hoogleraar Strategisch Management en Ondernemingsbeleid aan de Erasmus Universiteit. Deze hoogleraar doet een serieuze poging om de impasse, waarin veel Nederlandse bedrijven momenteel verkeren, in kaart te brengen en het management van deze bedrijven zich er van bewust te maken, dat ze in een tunnel lopen met maar weinig licht aan het eind van deze tunnel.6

Ook binnen de CBC's valt te zien dat er geen duidelijke strategie wordt gevolgd. Een unieke keuze maken, dat is strategisch gedrag. En daar ontbreekt het aan, bij de CBC's ligt de nadruk op flexibiliteit, kwaliteit en efficiency. Veel belangrijker is innovatie, toegevoegde waarde en kennis; dat is de strategie voor de toekomst. Dit vanwege het feit dat wanneer er kennis is er innovatieve ideeën kunnen worden bedachten die aan de wensen van de klanten ten goede komen. Daarmee kan er weer toegevoegde waarde worden gecreëerd en daarmee kunnen weer de marges worden vergroot.

Attribute Value-mapping

De kern van AV-mapping is het in kaart brengen van de connecties tussen values (datgene waar de klant naar op zoek is) en attributen (de kenmerken van een product). In de AV-map worden zowel het aanbod van de eigen onderneming opgenomen als dat van belangrijke concurrenten. Een AV-map biedt zo helder inzicht in de concurrentiepositie.7

AV-maping is een recent ontwikkelde methode om goed inzicht te krijgen in hoeverre de eigenschappen van uw bestaande product- of dienstenaanbod (attributen) aansluiten bij de gezochte waarden van klanten (values). Dit inzicht geeft twee belangrijke voordelen: Stimuleert gerichte innovatie. Het legt haarfijn witte plekken - dit zijn waarden die niet door bestaande attributen worden ingevuld - in uw huidige aanbod bloot. Gerichte productinnovatie is zo mogelijk; innovatie initiatieven sluiten goed aan op de waarden die uw klant belangrijk vindt. Faciliteert een sterke positionering. Het geeft inzicht in de aspecten van het productaanbod die in de communicatie naar klanten benadrukt moeten worden, omdat deze het meest aansluiten naar waar de klant op zoek is.7

Om een 'Value map' op te stellen, is het noodzakelijk consumenten te interviewen. De techniek die daarvoor is ontwikkeld, heet Laddering. 'Laddering is gebaseerd op de 'waarom vraag'; in een interview wordt een consument gevraagd waarom hij/ of zij een bepaalde eigenschap belangrijk vindt en vervolgens waarom hij/ zij het gegeven antwoord weer belangrijk vindt, etc. 8

Kritiek

Ondanks al deze voordelen kleven er ook een aantal nadelen aan de value map (T. Matanovich). Voor de value map is het essentieel dat je weet wat de kenmerkende aspecten zijn die de klant hanteert bij een vergelijking van de verschillende aanbiedingen. Om de value map goed te gebruiken moet je goed begrijpen hoe deze kenmerken zich laten vertalen in de aankoopbeslissing. Het grote nadeel van de value map is dat het geen rekening houdt met de prijsgevoeligheid. Kan de klant wel aangeven hoeveel procent van zijn keuze afhangt van de prijs?Als bijvoorbeeld 2 aanbiedingen identiek zijn, zal de koopbeslissing niet voor 100% afhangen van de prijs. Voor een goed begrip van prijsgevoeligheid moet men te werk gaan met andere methoden.

Hypothesen

Onderstaand enkele hypothesen van de onderzoeker. Deze hypothesen zijn verwachtingen die de onderzoek heeft vooraf aan het onderzoek. Gaande weg het onderzoek zullen de hypothesen doormiddel van het verzamelen van gegevens en bewijslast kunnen worden aangenomen dan wel worden verworpen De uitkomst van deze hypothesen zullen een bijdrage leveren aan de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek.

  • De door de CBC's gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd.
  • De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBC's.
  • De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBC's zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd.

Bedrijfsbeschrijving en situatieschets

Bedrijfsbeschrijving

De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten.

De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in een regio die binnen vijfenveertig autominuten van het hoofdkantoor in Katwijk ligt. Tevens onderscheidt het zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand.9

Crown Business Centers

Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretariële diensten.9

Leegstand

Leegstand kan op verschillende manieren ontstaan. Zo is er structurele leegstand, dit komt voor wanneer er delen niet worden verhuurd doordat er geen interesse is in het desbetreffende object. Daarnaast is er nog frictieleegstand. Er is sprake 'frictieleegstand' als gevolg van veranderingen binnen het pand. Hierbij is sprake van wanneer objecten tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing.

Voor een gezond functioneren van de kantorenmarkt wordt een (frictie-) leegstand van 5 tot 6% van de totale voorraad als wenselijk beschouwd. Met de huidige leegstand zitten de CBC's rond om de gewenste frictieleegstand.

Hierbij dient wel rekening to worden gehouden met regionale verschillen. De leegstand van de CBC's Haarlem I en Haarlem II bedraagt 23,6% van het totalen aanbod. Dit ligt dus duidelijk boven het gemiddelde. CBC Schiphol daarin tegen, scoort met een leegstand percentage van 5% wel beduidend beter dan de markt.10

CBC tenant

Zodra een gebouw twee of meerdere huurders huisvest, zoals bij de CBC's, wordt het een Multi tenant- of verzamelgebouw genoemd. Een gebouw met één huurder wordt vanzelfsprekend een single tenantgebouw genoemd. Vooral starters profiteren van kleine, eenvoudig te wijzigen oppervlaktes en korte huurcontracten. Een Multi tenant- of verzamelgebouw is dus een uitstekend alternatief voor beginnende ondernemers die niet vanuit huis willen werken maar wel een goedkope huisvestingsoplossing zoeken.12

Marketing

De verhuurbare panden van de Raad Vastgoed worden door De Raad Makelaars verhuurd, hier zijn verschillende makelaars welke gespecialiseerd zijn in BOG (Bedrijfsmatig Onroerend Goed). De kern van de werkzaamheden van de makelaar is de huur/verhuur van kantoren en bedrijfsruimten. Deze makelaar heeft de kennis van een betreffend pand en kan zo de potentiële huurder het beste informeren.

Over het algemeen wordt er weinig marketing bedreven ten behoeve van de CBC's. Er rijden enkele Smart auto's rond die zijn bedrukt met het logo en enige tekst. Verder wordt er aandacht besteed aan advertising doormiddel van een bord op en rond de CBC's, ook hier gaat het om de logo's en eventuele lege objecten die nog gehuurd kunnen worden. Op de website van de Raad Vastgoed, wordt het een en ander geschreven over wat de mogelijkheden zijn als toekomstige huurder. Deze website is alleen lastig te vinden via een zoekmachine. Andere middelen die worden ingezet zijn, artikelen die worden geschreven in vakbladen, denk aan 'Rijnstreek Business'. Bij het hoofdstuk 'Afnemersanalyse' wordt hier nog op terug gekomen.

Vestigingsmotieven

Uit onderzoek van de Universiteit Utrecht onder (ex)huurders van Hooghiemstra en Vondelparc blijkt dat 'representativiteit' het belangrijkste vestigingsmotief is. Voor bedrijven is het belangrijk om een geschikte locatie te hebben om klanten te ontvangen. De 'locatie' (dicht bij het centrum en goede bereikbaarheid) en de 'huurprijs' zijn ook vaak genoemd als vestigingsreden. De 'contactmogelijkheden met andere bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw' is niet vaak genoemd als motief. Eenmaal gevestigd gaat de meerderheid (56%) van de bedrijven wel zakelijke relaties aan met andere bedrijven in hetzelfde pand. Van de (ex)huurders ziet 68% het snel kunnen uitwisselen van informatie als belangrijkste voordeel.13

Voorzieningen en diensten

De verschillende CBC's leveren diensten en hebben verschillende voorzieningen. Deze diensten en voorzieningen zijn niet in elke CBC gelijk. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat er niet altijd vraag naar een bepaalde dienst is of het niet rendabel genoeg is. Hieronder staat een overzichtslijst van de voorzieningen en diensten die worden aangeboden in de CBC's.

  • centrale receptie
  • zeer representatieve ontvangsthal
  • postverwerking, verzending en frankeerservice
  • (doorschakel) telefoonservice
  • gebruiksmogelijkheid van fax- en kopieerapparatuur
  • verhuur parkeerruimtes
  • airconditioning
  • bedrijfsrestaurant
  • vergaderfaciliteiten
  • fitnessruimte
  • kinderopvang

Huurprijzen

Door het hanteren van marktconforme huurprijzen en een hoge klantvriendelijkheid is het CBC concept aantrekkelijk voor huurders. Qua huurprijzen behoren de CBC's tot de middenmoot. Kijkend naar tabel 1, is te zien dat de locaties die op Beukenhorst West worden verhuurd een prijsrange hebben van €110,- tot €150,-. CBC Schiphol/ Hoofddorp hanteert een prijsrange van tussen de €100,- en € 200,-. Waarbij het gemiddelde verhuur bedrag €187,- bedraagt. Bij deze €187,- zijn alle kosten meegerekend in tegenstelling tot de gegevens uit onderstaande tabel.

Conclusie

Wanneer er wordt gekeken naar tabel 1, kan kan worden geconcludeerd dat het CBC Schiphol/ Hoofddorp qua prijs goed in de markt ligt.

Vergaderfaciliteiten

Zoals eerder in het rapport vermeld is, biedt elke CBC de mogelijkheid om vergaderruimte te huren. Zowel voor interne- als externe personen.

Om te kunnen bepalen of en in hoeverre het aanbieden van de zalen aan externen aantrekkelijk is, moet er gekeken worden naar de huidige situatie.

De vergaderruimten die worden aangeboden hebben een hoge kwaliteit meubels en stoffering. Presentatie benodigdheden zijn op huurbasis verkrijgbaar.

De zalen die worden aangeboden variëren van een capaciteit. Zo worden er zalen aangeboden voor Inrichting vergaderruimte meetings van 4 tot 100 personen.

Onderzoek

Onderzoek naar de vergadermarkt wordt om de vier jaar gehouden door NRIT Media, NRIT Media is de leverancier van betrouwbare vakinformatie in de vrijetijdssector. Zodoende is er in het jaar 2007 een nieuwe uitgave van 'Kennis van Zalen' uitgebracht. In dit onderzoek komen allerlei aspecten naar voren met betrekking tot de vergadermarkt/ externe bijeenkomsten.

Enigszins vooruit lopend op het hoofdstuk 'concurrentie' is te zeggen dat de CBC's onder het kopje 'gespecialiseerde accommodatie' kan worden ondergebracht. Dan blijkt dat de grootse concurrentie kracht te vinden is bij hotels en gespecialiseerde accommodaties.

Duur van de bijeenkomsten

Uit onderzoek blijkt dat 24% van de bijeenkomsten in een gespecialiseerde accommodaties 1 dagdeel duurt, 47% duurt 2 dagdelen (inclusief lunch of diner). Ruim 70% van de bijeenkomsten zijn eendaagse bijeenkomsten. Dat is een prima uitkomst voor de CBC's daar er geen overnachting mogelijkheden zijn binnen de CBC's.15

Aantal bijeenkomsten naar deelnemers

Kijkend naar de bijeenkomsten en het aantal deelnemers daarvan kan worden opgemerkt dat meer dan 60% van de bijeenkomsten in gespecialiseerde accommodaties tussen de 0 en 20 deelnemers telt. 23% telt tussen de 20 tot 40 deelnemers.15

Conclusie

Uit onderzoek van NRIT Media komt naar voren dat de duur van het merendeel van de bijeenkomsten maximaal een dag duren. Dit is in de CBC's ook terug te vinden in het reserveringsboek. Ook het aantal deelnemers per bijeenkomst dat in het onderzoek naar boven is gekomen ligt in lijn met de bevinden binnen de CBC's.

Spreiding van bijeenkomsten in de tijd

In het algemeen valt op dat de spreiding over het jaar in de loop der jaren ongeveer een gelijk beeld vertoont. Die piekperioden liggen in maart tot en met juni en van september tot en met november. De zomermaanden juli en augustus zijn de uitgesproken rustige maanden.15

In 2008 is echt een tegenvallende omzet terug te zien in de onderstaande grafiek. Wat hiervan de precieze oorzaak is, is nog niet te zeggen, afwachtende van de gegevens voor de rest van het jaar.

Conclusie

De spreiding van bijeenkomsten die in het onderzoek van NRIT Media naar voren komen liggen in lijn met de spreiding van bijeenkomsten binnen de CBC's. Wel is er een niet verklaarbare daling te zien van de omzet in het jaar 2008. Samen met de daling van de omzet is er ook een daling te zien in het aantal reserveringen.

Prijzen

Een prijsonderzoek is gedaan door NRIT Media, hier is gekeken naar de prijs per zitplaats. Wanneer er wordt gekeken naar de prijs per zitplaats bij gespecialiseerde accommodaties dient er opgemerkt te worden dat er een aanzienlijk prijsverschil is. Welke inhoud dat de prijzen bij de CBC's beduidend tot ruim 50% lager liggen dan gemiddeld in Nederland. Daarbij moet worden aangetekend dat de CBC's in de avond duurder zijn dan gemiddeld in Nederland.

Concurrentieanalyse

De CBC's hebben te maken met een aantal concurrenten. Enerzijds zijn dit bedrijven die lokaal opereren, anderzijds zijn die concurrenten die zich in het gehele land of zelfs daarbuiten vertegenwoordigen.

Belangrijk is om een onderscheid te maken tussen deze concurrenten die als primaire en secundaire concurrenten kunnen worden onderscheiden. Dit onderscheidt is van belang om, aan het eind van het onderzoek, een heldere en afgebakende strategie voor te leggen en uit te voeren.

Uiteraard is er voor gekozen om de meest relevante concurrenten aan een analyse te onderwerpen. Er is specifiek gekeken naar andere aanbieders binnen de markt die ongeveer dezelfde faciliteiten aanbieden, die min of meer substituten zijn omdat ze veel met elkaar gemeen hebben.

Directe concurrenten

Om de directe concurrenten te kunnen onderscheiden kijken we naar bedrijven die het zelfde concept hanteren. Het concept dat door De Raad Vastgoed in de CBC's wordt gehanteerd noemt men Multi tenant.

In deze situatie zijn er meerdere huurders in een gebouw, waardoor de zorg voor algemene ruimtes, technische ruimtes, bijbehorende terreinen worden gedeeld met de andere huurders. Dit betekent dat de eigenaar van het gebouw het beheer van de algemene voorzieningen regelt en uitvoert of laat uitvoeren.

Concurrentieanalyse

In dit stuk komen de concurrenten in de omgeving van het de CBC's aan bod. Er wordt gekeken welke organisaties in de omgeving Hoofddorp/ Schiphol vergaderzalen aan externen aanbieden. In de onderstaande paragrafen worden de sterke en zwakke punten van de concurrenten in de omgeving weergegeven. Na de beschrijving van de organisaties in de omgeving volgt een SWOT - analyse.

Een aantal organisaties die kantoorruimte in Multi tenantgebouwen verhuren zijn: Transpolis, WTC, Transpolis en Regus. Deze organisaties bieden niet alleen bedrijfsruimte, maar voegen daar ook een servicepakket aan toe. Hierbij kan gedacht worden aan diensten als catering, schoonmaak, stomerijservice, vergaderfaciliteiten etc. Zoals eerder in het rapport genoemd staat bieden sommige organisaties business centers, hetzelfde concept als de CBC's. WTC, Regus en Tauro hebben verschillende locaties in Nederland en de eerste twee hebben zelfs locaties in het buitenland.

World Trade Centers

World Trade Center of WTC is een sociëteit voor ondernemers voor de opbouw van een "wereldwijd netwerk" van bedrijven. In de Nederlandse WTC's worden vaak evenementen georganiseerd voor bedrijven die lid zijn van het WTC.16

Vestigingen

Regus

De Regus Group biedt bedrijven eenvoudige oplossing voor de uitbesteding van werkplekken, waardoor de behoefte aan werkplekken kan worden bepaald door de zakelijke behoefte.

De kantoren van de Regus Group omvatten een door de klant aangestuurde mengeling van werkplekken, vergaderruimten en gemeenschappelijke ruimten, voorzien van geavanceerde communicatiesystemen en internettoegang, evenals van volledige IT-ondersteuning.

Met 950 locaties, verdeeld over 400 steden in 70 landen, zijn de business centres van de Regus Group strategisch opgezet. 17

Vestigingen

Amersfoort, Amsterdam, Arnhem, Breda, Den Bosch, Den Haag, Eindhoven, Hilversum, Hoofddorp, Leeuwarden, Maastricht, Nijmegen, Rijswijk, Rotterdam, Schiphol, Tilburg, Utrecht en Zwolle.

Transpolis

De faciliteiten en diensten die geboden moeten worden stellen huurders in staat hun behoeften aan ruimte te beperken en zich volledig te concentreren op de kernactiviteiten. Zo is er een modern restaurant aanwezig en zijn er vergaderfaciliteiten, een postkamer, een shuttle service, geavanceerd telecommunicatie netwerk en een receptie.18

Vestigingen

Alphen aan den Rijn, Amsterdam, Delft, Den Haag Bezuidenhout, Den Haag Pres. Kennedylaan, Haarlem (in ontwikkeling) en Rijswijk.

Conclusie

Kijkend naar de prijzen die directe concurrenten in rekening brengen voor diensten en het huren van vergaderruimten, (Zie tabel 4). Liggen deze beduidend hoger in vergelijking met de CBC's. De vergelijking is tot stand gekomen door de contact op te nemen met betreffende onderneming en te vragen naar;

  • Vergaderruimte voor 20 personen
  • Datum: 5 januari 2009
  • Tijd: Van 12:00 tot en met 18:00
  • Flip-over
  • Papier + pennen.
  • Koffie
  • Beamer + scherm

Duidelijk wordt uit onderstaande vergelijking dat wanneer er alleen naar prijs zou worden gekeken er geen belemmering zou moeten zijn om de diensten en faciliteiten af te nemen bij een CBC.

Afnemersanalyse

Belangrijk bij een concurrentie analyse is de afnemersanalyse. Voordat dit onderdeel van het onderzoek is afgenomen, is er gekeken in hoeverre de diensten en faciliteiten die de CBC's aanbieden, bekend zijn. Hierover is eerder geschreven in het hoofdstuk 'Bedrijfsbeschrijving en situatieschets, marketing'. De bekendheid is via deskresearch onderzocht door via zoekmachines huurruimten en vergaderruimten van de CBC's te zoeken. Tot verbazing van de onderzoeker zijn er legio websites (kansen), waar gratis kan worden geadverteerd, niet benut. Dit houdt in dat er geen vermelding op de meest bekende websites te vinden is. Op deze manier zullen potentiële huurders de weg naar een CBC niet tot moeilijk kunnen vinden.

De belangrijkste websites waar geen vermelding is van een CBC.

  • http://www.business-centers.nl (tijdens onderzoek wel aangemaakt)
  • http://www.vergadercentra.nl
  • http://www.vvvbusinessguide.nl
  • http://ww.vergaderen.nl
  • http://www.businesscenters.nl

Hieruit blijkt dat er nog niet genoegd aandacht is besteed aan de vermelding van de CBC's binnen de markt.

Tevens zal er moeten worden gekeken naar de mogelijkheid van een of meerdere mailings naar grote ondernemingen die potentiële huurders zijn van bijvoorbeeld de vergaderruimtes. Zeker gezien de prijzen zal een CBC een kanshebber zijn om een vergadering of meeting te mogen organiseren.

Kwantitatief onderzoek

Tijdens de afnemersanalyse is er een vragenlijst onder de al bestaande huurders rond gegaan. Waarin vragen zijn gesteld over het huidige aanbod van faciliteiten en diensten. En wat de huurders eventueel missen binnen het CBC.

Methode

Onderzoeksgroep

De onderzoeksgroep die voor dit onderzoek in aanmerking is gekomen waren huurders die zich op dit moment al in een van onze panden bevinden. De onderzoeksgroep bestond uit alle huurders er is geen selectie procedure geweest.

In deze subparagraaf wordt de lezer geïnformeerd over het aantal personen dat u aanvankelijk hebt benaderd om mee te doen, over de wijze waarop u deelnamen, hun aantal, hun kenmerken (leeftijd, geslacht, enzovoorts.). Ook alle andere relevante informatie over de deelnemers wordt hier vermeld, bijvoorbeeld de wijze waarop zij werden toegewezen aan de verschillende condities (bij experimenteel onderzoek).

Meetinstrumenten

In deze subparagraaf wordt de lezer geïnformeerd over de instrumenten die zijn gebruikt om de variabelen te meten. Per gemeten variabele dient u aan te geven welk(e) meetinstrument(en) is/zijn gebruikt en waaruit deze bestaan (bijvoorbeeld bij vragenlijsten geeft u aan om welke schalen het gaat, het aantal items per schaal en het scoringsformat). Indien u meetinstrumenten hebt gebruikt die door andere onderzoekers zijn ontworpen, dienen betrouwbaarheid en validiteitsgegevens te worden vermeld. Indien voor een of meer variabelen geen meetinstrumenten voorhanden zijn en u deze daarom zelf hebt ontworpen, dient u te beschrijven welke procedure u daarbij hebt gevolgd. U dient aan te geven dat u zorgvuldig bent nagegaan - bijvoorbeeld via de cd-rom PsycLit of in het boek Documentatie van tests en testresearch in Nederland (Evers et al., 1996) - of de benodigde meetinstrumenten al voorhanden waren, en dat dit niet het geval bleek te zijn.

Procedure

De enquête is opgestuurd naar de betreffende huurders. In deze subparagraaf moet u exact vermelden hoe u het onderzoek hebt uitgevoerd, vanaf het eerste contact met de 'poortwachters' en deelnemers aan het onderzoek tot het moment waarop dit contact is beëindigd. U vermeldt hier exact wat u en de deelnemers aan het onderzoek deden, en hoe zij dit deden. Wanneer u experimenteel onderzoek doet, dient u hier de condities te vermelden (bijvoorbeeld experimentele groep en controlegroep, enzovoorts), de instructies die u gaf aan de deelnemers in elk van de condities, het gedrag dat u van de deelnemers in elk van de condities verwachtte, en de controletechnieken die u hebt gebruikt (bijvoorbeeld randomisatie).

Resultaten

Het doel van deze paragraaf is de lezer te informeren over de gegevens die werden verzameld, en de uitkomsten van de analyse. U dient deze paragraaf te beginnen met een beschrijving van de steekproef en de respondenten. Daarna gaat u verder met het vermelden van de belangrijkste resultaten van uw onderzoek. Dit zijn de resultaten die betrekking hebben op uw deelvragen of hypothesen. U geeft per deelvraag of hypothese de waarde van de betrouwbaarheid van de daarbij behorende variabelen (indien van toepassing), met daarbij een criterium voor voldoende betrouwbaarheid. Vervolgens dient u de waarden op beschrijvende statistische maten voor alle gemeten variabelen te vermelden. Zo dient u, wanneer u met vragenlijsten onderzoek hebt gedaan, in een tabel de gemiddelden en de standaardafwijkingen van de variabelen te zetten, alsmede de correlaties tussen de variabelen. U moet kort aangeven welke conclusie(s) u trekt op basis van deze resultaten.

Ten slotte beschrijft u de resultaten van de toetsen die u hebt uitgevoerd. Bij de resultaten van de toetsen vermeldt u of u eenzijdig of tweezijdig hebt getoetst, de waarde op de toets (bijvoorbeeld bij de F-toets de waarde van F), het waarschijnlijkheidsniveau (de p-waarde), en de richting van het effect. U dient tabellen en/of figuren te maken, wanneer u denkt dat deze de overzichtelijkheid van de resultaten bevorderen. Tabellen en figuren komen niet in de plaats van de tekst, maar dienen te worden gebruikt als aanvulling op de tekst. In de tekst dient u dan ook te verwijzen naar alle tabellen en figuren die u gebruikt. Tabellen en figuren moeten zelfstandig te lezen en te begrijpen zijn. Voor de lay-out dient u de APA-richtlijnen te hanteren.

  • Productenpakket
  • Service
  • Prijs/kwaliteitsverhouding
  • Klantentrouw

Aanbevelingen

Zoals uit het onderzoek naar voren komt, is het voor de CBC's zinvol om de zalen en de symposia organisatie aan te bieden aan externe gebruikers. In deze paragraaf wordt ingegaan op de promotiemix (mengsel van de verschillende promotiemiddelen die een bedrijf of organisatie inzet). De externe gebruikers moeten namelijk wel weten dat de CBC's de zalen ter verhuur aanbiedt.

Promotie mix

Het beschikbare promotiebudget ligt rond de €2000,- zodat kan worden aangetoond dat met een relatief klein budget een grote slag kan worden gewonnen. Hierbij moet worden aangetekend dat er promotie - instrumenten zijn die weinig tot geen geld kosten, zoals mond - tot - mond reclame. Er zijn 5 belangrijke promotie - instrumenten te onderscheiden, namelijk persoonlijke verkoop, reclame, sales promotion, public relations en direct marketing. Deze promotie - instrumenten zullen eerst kort worden omschreven en daarna zal er worden toegelicht hoe deze toepasbaar zijn op de CBC's.12

Reclame: onder reclame wordt elke betaalde vorm van niet - persoonlijke promotie van producten en diensten verstaan. Er zijn vele vormen van reclame te noemen, zoals folders, brochures en spotjes op televisie en radio. Voordelen zijn dat met reclame een grote doelgroep wordt bereikt en dat men de boodschap kan herhalen. Ook kan de boodschap ondersteund worden met kleur en geluid waardoor de boodschap aantrekkelijker overkomt. Met reclame kan een geografisch verspreide doelgroep bereikt worden. Nadelen zijn dat reclame onpersoonlijk is en dat er sprake is van eenrichtingsverkeer. Verder is er voor sommige vormen van reclame, zoals televisie, een groot budget nodig.12

Zoals de beschrijving hierboven al aangeeft bereiken de CBC's met reclame een grote doelgroep. Een goed middel is een advertentie in een vakblad. Wel moeten de CBC's er voor zorgen niet te onpersoonlijk te worden. Sta zo dicht mogelijk bij de klant is het advies van de onderzoeker.

Persoonlijke verkoop: bij persoonlijke verkoop houdt men een mondelinge presentatie in een gesprek met potentiële klanten met verkoop als doel. Bij persoonlijke verkoop is er sprake van interactie tussen 2 of meer mensen en kan men op elkaar reageren en vragen stellen. Door het persoonlijke contact kan er een band tussen de personen ontstaan. Het nadeel is dat deze vorm van promotie de duurste vorm is.12

Persoonlijke verkoop is voor de CBC's een middel dat in mindere mate overwogen kan worden. Zoals de beschrijving al aangeeft is het de duurste vorm van promotie. Er moet wanneer er voor deze methode wordt gekozen een duidelijke afbakening worden beschreven welke bedrijven er worden bezocht.

Sales promotion: dit is een instrument om op korte termijn de verkoop te bevorderen. Dit kan bijvoorbeeld door kortingsbonnen, prijsverlagingen en geschenkacties. Het voordeel is dat deze manier van promoten de aandacht van klant trekt en dat het een extra stimulans tot aankoop is. Het nadeel is dat het effect vaak van korte duur is.12

Sales promotion is voor de CBC's geen aanbevelingswaardig promotiemiddel. Dit promotie middel is gericht, zoals staat beschreven, op prijs en korting. Daar de prijzen, zeker van vergader faciliteiten, al laag zijn binnen de markt is dit geen geschikt middel.

Public relations: men probeert goede relaties met verschillende belangengroepen op te bouwen en een goed imago te creëren door voor gunstige publiciteit te zorgen. Aan bijvoorbeeld een positief krantenartikel wordt veel geloofwaardigheid gehecht. De boodschap bereikt de klant als nieuws en niet als reclame. Een voorbeeld van PR is een persbericht. Vaak is het de bedoeling om door middel van PR gratis publiciteit te krijgen.12

Zoals bij het stuk over reclame wordt aangegeven dient er geadverteerd te worden in vakbladen. Een goed alternatief is om een artikel over de CBC's te plaatsen. Dit is binnen de Raad Vastgoed vaker gedaan bij CBC Lisse. En andere projecten. Deze manier van "adverteren" komt, zoals staat beschreven, geloofwaardiger over en tevens is het informatief.

Direct marketing: behalve persoonlijke verkoop is er nog een manier van direct marketing. Hier zijn vele vormen van, namelijk: e-mail, post en telefoon. Direct marketing is specifiek aan een bepaald persoon gericht en de berichten kunnen snel in elkaar worden gezet en worden aangepast aan verschillende doelgroepen. Het is een manier om één - op - één relaties op te bouwen.12

Zoals staat beschreven in het subhoofdstuk marketingstrategie dienen de CBC's een database met potentiële klanten te creëren waarnaar verschillende mailings worden gestuurd met als inhoud de mogelijk van huren en vergaderen binnen de CBC's. Potentiële klanten moeten de naam gaan koppelen aan de diensten en faciliteiten die de CBC's aanbieden.

Hypothesen

De door de CBC's gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd.

Uit onderzoek blijft dat de CBC's een prima prijs range hanteren voor de aangeboden diensten en faciliteiten. Mede daarom adviseert de onderzoeker geen prijs wijzigingen.

De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBC's.

Het blijkt uit onderzoek dat er nog een hoop te verbeteren valt aan de marketing die wordt bedreven voor de CBC's. Zorg allereerst voor naamsbekendheid.

De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBC's zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd.

Het blijkt dat er geen missie en visie voor de CBC's op papier staan waardoor niemand van de CBC's kan vertellen wat de missie en visie is van De Raad Vastgoed voor haar CBC's

Haalbaarheidsanalyse

Aan de aanbevelingen uit het hier voorgaande hoofdstuk zitten consequenties verbonden. Hierbij moet gedacht worden aan organisatorische, personele en bedrijfskundige consequenties. De adviezen en de consequenties ervan kunnen weerstanden onder het personeel oproepen.

Consequenties van adviezen met betrekking tot de zalen en verhuur

Er hoeven ten gevolge van deze adviezen geen nieuwe functies gecreëerd te worden. Het beheer van de zalen blijft onder de verantwoordelijkheid van de receptie binnen de CBC's. Alle taken die met de adviezen samenhangen kunnen aan bestaande functies worden gekoppeld. Ook daarbij denkend aan de PR-afdeling.

De werktijden van de medewerkers van het personeelsrestaurant of receptie zullen niet veranderen, maar het zal voorkomen dat er langer gewerkt moet worden wanneer een bijeenkomst langer duurt dan de reguliere werktijden;

De afrekening en betaling van externe vergaderingen en bijeenkomsten vindt zoals heden plaats op basis van nacalculatie. Het opstellen van de facturen gebeurt door een medewerkster die de administratie van het restaurant en de keuken bijhoudt. Deze facturen worden doorgestuurd naar aan andere afdeling die voor de verzending zorgt. Tevens houd deze afdeling in de gaten of de betaling op tijd gebeurt en verstuurt wanneer nodig aanmaningen.

De inrichting van de zalen blijft ongewijzigd. Het is voor de exploitatie van de zalen niet nodig om de inrichting en het type meubilair te veranderen. De zalen zijn zo functioneel mogelijk ingericht en het aanwezige meubilair is representatief.

De sleuteluitgifte van de zalen blijft onder het beheer van de receptie.

Het personeel van het restaurant heeft eigen sleutels om de zalen te openen en kan eventueel ook de zalen voor de externe klanten openen;

De parkeergelegenheid voor de externen blijft ongewijzigd. Zij kunnen óf op de bezoekersparkeerplaats parkeren of op de parkeerplekken van het CBC die nog niet zijn verhuurd.

De prijzen die nu worden gehanteerd zijn afnemers vriendelijk en het advies van de onderzoeker is dan ook om de prijzen niet te wijzigen. Wanneer er een plotselinge grote toeloop ontstaat, die naar alle waarschijnlijkheid ontstaat uit externe partijen, een prijs verhoging met ingang van 1 januari 2010.

Voor de verhuur van kantoorpanden zal er weinig veranderen, de huidige economische situatie moet worden uitgezeten. Wel moet er ook hier worden gewerkt aan naamsbekendheid.

Literatuurlijst

Internet bronvermeldingen

  1. Auteur onbekend, Wikipedia (2008), Herfindahl-index, publicatiedatum vrijdag 11 juli 2008. Geraadpleegd op 6 oktober 2008 via http://nl.wikipedia.org/wiki/Herfindahl-index
  2. Auteur onbekend, Samenvatting Algemene Institutionele Economie, publicatiedatum donderdag 25 november 1999. Geraadpleegd op 4 oktober 2008 via http://www.stress.utwente.nl/modules/databank/upload/173721_AIE_SAM1.PDF?loginID=f02b32b31999e9a00127fa4379d0e686
  3. Walther Ploos van Amstel, Tien jaar sleutelen aan de laatste meter, publicatiedatum vrijdag 19 september 2008. Geraadpleegd op 3 oktober 2008 via http://www.managementsite.nl/663/Supply-Chain-en-Inkoop-Tien-jaar-sleutelen-aan-de-laatste-meter.aspx
  4. Ben Tiggelaar, De ideeën van Michael Porter over strategie en concurrentie, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 25 september 2008 via http://www.spartners.nl/index.php?id=43
  5. Auteur onbekend, waarom CRM implementaties falen: het bewijs, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 16 oktober 2008 via http://www.crm-marketing-centre.nl/index.asp?ContentID=1923
  6. Wiebe Zijlstra, Innovatie en bedrijfsstrategie alleen nog aan de borreltafel?, publicatiedatum 2005. Geraadpleegd op 11 december 2008 via http://www.zbc.nu/main.asp?ChapterID=4055
  7. Yoursi Mandour, Attribute Value-mapping, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 12 december 2008 via http://www.icsb.nl/data/tool/61_De%20Attribute%20Value%20map.pdf
  8. SIT Scandinavia, Attribute-Value Mapping, publicatiedatum 2006. Geraadpleegd op 12 december 2008 via http://www.md.kth.se/edu/mce/4F1901/SIT%20Tool%20-%20Attribute-Value%20Mapping%20v6.pdf
  9. Monumentale meters met meer waarde publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 13 december 2008 via http://tekstontwerp.com/beheer/editor/editor_files/downloads/De_Raad.pdf
  10. Monitor Haagse Kantorenmarkt 2006 - 2007, publicatiedatum 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via http://www.denhaag.nl/docs/bsd/cijfers/monitor_06-07HaagseKantorenmarkt.pdf
  11. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via http://www.dtz.nl/fbi/include/evi_imagebank/img.asp?id=1620&number=1&object_type=0&src=image
  12. Van single tenant naar multi tenant publicatiedatum mei 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via http://hbo-kennisbank.uvt.nl/cgi/hh/show.cgi?fid=1499
  13. Vastgoedmonitor Utrecht 2008 publicatiedatum december 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via http://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Bestuursinformatie/Publicaties2008/pdf/vastgoedmonitor_2008.pdf
  14. World Trade Centers Association Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via http://nl.wikipedia.org/wiki/World_Trade_Centers_Association
  15. Regus Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via http://www.regus.nl/switch/www/aboutus/default.htm
  16. Transpolis Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via http://www.transpolis.nl/nl/index.html

Boeken

  1. Porter, M.E. (1985). Competitive Advantage. Creating and sustaining superior performance. New York: The Free Press.
  2. Yousri Mandour, Marleen Bekkers, Philip Waalewijn (2005). Een praktische kijk op marketing- en strategiemodellen. Rotterdam: Academic Service.
  3. NRIT media. Kennis van zalen 4. Breda 2007
  1. Herfindahl-index (2008)
  2. Samenvatting Algemene Institutionele Economie (1999)
  3. Commercial real estate leasing, asymmetric information, and monopolistic competition
  4. Tien jaar sleutelen aan de laatste meter (2008)
  5. De ideeën van Michael Porter over strategie en concurrentie (onbekend)
  6. Waardeketen van Porter (onbekend)